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摘要: “浅析小区物业公司对居住性物业发生火灾事件物业公司的法律责任”



运逵
精·解读



浅析小区物业公司对居住性物业发生火灾事件物业公司的法律责任

文/刘昌玉

刘昌玉

  

     毕业于四川警察学院法学专业。现为四川运逵律师事务所政府二部实习律师。法学知识牢固,工作勤奋努力,深受客户和同事的信任。

     座右铭:生命不是要超越别人,而是要超越自己。

     2017年6月22日凌晨,杭州知名某知名高端公寓发生大火,被救出的四名伤者均抢救无效死亡。随着事件的不断发酵,大量细节得以曝光。这起纵火案在多方关系的牵扯下变得扑朔迷离——蓄意放火的好赌保姆,无所作为的品牌物业,救援无力的小区消防设备,都将这起案件推向舆论热点,使其成为社会关注的焦点。这场促使整个社会关注的恶性事件中,除去放火的保姆外,其中被质问最多、也是受到声讨最多的便是在火灾之后被指责消防栓打不开、消防栓不出水、火灾发生后没有消防广播、私自修改检查记录的小区物业。因该案还在持续的调查之中,更多细节有待相关部门的调查核实。但该案发生至今,众多的社会公众、小区业主对自身居住安全产生了恐惧:不禁对自己现居住的小区消防设施和物业管理水平产生质疑。

     本文尝试从小区小区业主和物业公司的关系入手,探析小区居住性物业发生火灾,物业公司到底有无责任、承担法律责任的具体理由及依据。

     一、小区业主与物业服务企业之间成立物业服务合同法律关系,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应该依法承担相应的法律责任 。


     笔者认为:

     小区业主与物业公司之间基于法律关系应当是物业服务合同法律关系。小区业主缴纳物业管理费,物业服务公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。一般在《物业服务合同》中,约定的物业公司基本职责主要包括:物业公司在承接物业时,应当对物业共用部位、共有设施设备进行查验。物业公司通过物业管理,对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,做好物业管理区域内的安全防范工作,发生火灾等安全事故时,应及时采取应急措施,协助做好救助工作。同时,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

     依据《中华人民共和国合同法》以及《物业管理条例》的相关规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

     法律法规规定的物业公司的消防安全责任是物业公司遵守的最低标准,无论物业公司是否在服务合同中与小区业主有无消防安全责任的约定,或者约定的标准低于相关法律法规的规定都不影响相关法律强制性条款的适用。


     二、物业公司因其角色的特殊性,对小区物业负有安全保障义务,即使《物业服务合同》没有相关约定,对于物业公司违反消防安全保障义务的行为,如果侵害了业主的固有利益,例如人身权益和财产权益,那么物业公司也需要承担侵权赔偿责任。


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 物业公司对于小区物业消防方面的安全保障义务

     根据《侵权责任法》第三十七条的规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。”

       所谓的安全保障义务,是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者,对于进入该场所的任何人的人身或财产安全所富有的合理的注意和保护义务。“社会安全义务”是此制度的理论来源。我国法律对于安全保障义务的规制是在20世纪末市场经济初步发展的情况下,产生了在特定场所保障人身或财产安全的法律要求。

      物业公司的消防安全保障义务主要体现在《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部令第61号)第十条的规定:“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:(1)制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育(2)开展防火检查,消除火灾隐患(3)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通(4)保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。”为:小区居民居住的物业,物业公司及其工作人员,在火灾发生时,对小区内的业主及其相关权利人的人身和财产,物业公司应在其能够防止或者制止损害的范围内承担安全保障义务。。一般而言,主要包括物业公司疏于消防安全管理、火灾发生时消防通道不通、消防栓开启不便或在火灾发生时存在消防设备设施等存在故障。在此种情况下,因消防安全管理不到位、应急处置能力不足等导致救灾不力,物业公司有着不可推卸的责任。


2

归责原则

      确定违反安全保障义务侵权行为责任,行为人必须具有过错即未尽合理范围内的注意义务,这一点是没有争议的,但对于违反安全保障义务的侵权责任的对于归责原则涉及举证责任的分配问题,也存在争议,多数人认为应当适用一般是过错责任原则,即违反消防安全保障义务致使他人收到人身或财产损失的,物业公司仅在有过错的情况下承担责任,但违反安保义务侵权行为应由受害人一方来承担安保人具有过错的举证责任。为此,笔者认为违反安全保障义务是特殊侵权行为,特殊侵权行为应当使用过错推定原则,在实践中,应当由安全保障义务人对其不存在过错承担举证责任。


     3

免责事由

     对于物业公司在小区火灾事件中的免责事由,笔者作如下概括:

  (1)在物业公司的日常管理中,对小区的公共安全以及防火设施进行尽职的维护,物业公司提的消防安全制度、消防安全培训记录等相关文件证明其履行物业服务合同中消防安全管理义务

  (2)火灾事故系小区业主私自搭建的违章建筑或由该违章建筑导致

  (3)火灾发生时物业公司及时发现火灾拨打火 警电话,积极疏散人员,组织配合开张灭火工作。

  (4)物业公司在火灾事故中不存在过错责任,消防部门就火灾事故认定未对物业公司进行处罚。

  (5)业主自身存在违法违规的行为,并经物业公司多次劝阻未果,由业主自身原因造成。


      近日,杭州市公安消防局作出官方回应,通过调查取证证实该案中的物业公司在火灾发生时消防管理上存在问题。相关主体的责任将通过法律的途径来追究。虽然该案尚未盖棺定论,但不可否认的是,该案也给物业公司带来警示,随着社会经济的发展,物业服务行业作为新兴产业正悄然改变我们的生活,城市居住也越来越离不开物业公司提供相应的服务。物业服务行业与住宅小区居民就像鱼与水,相伴相惜。在此背景下,《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也作出规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”这正是对物业公司法律层面提出的最低要求。笔者通过对小区火灾事件中物业公司的法律责任进行浅析,希望业主在提供法律意识和维权意识的同时,小区物业管理也能够更加规范、更加全面,更加和谐。



运逵YUNKUI


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